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La Cour de cassation se penche sur la révision du loyer d'une résidence de tourisme

Le 12 novembre 2018

Pour la première fois, la Haute juridiction juge que la renégociation des loyers par les sociétés concurrentes du preneur ne constitue pas une modification des facteurs locaux de commercialité, au sens des dispositions de l'article L145-38 du Code de commerce (Civ. 3ème, 25 octobre 2018, pourvoi 17/22129

Cet arrêt est publié au Bulletin et au Flash des arrêts de la Cour de cassation, ainsi que sur Internet, car il s’agit d’une décision de principe.

La sécurité juridique des baux commerciaux de résidences de tourisme en sort renforcée

Par un arrêt rendu en date du 25 octobre 2018, la Cour de Cassation adopte une solution inédite en jugeant que ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de Commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

La Haute-Juridiction approuve la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE qui avait retenu, dans un arrêt rendu en date du 30 mai 2017 (11ème Chambre A n°2017/322 RG n°16/06156) que le fait que 4 autres résidences de tourisme de la même station que celle où est située la résidence en cause aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs n’était qu’une décision de gestion, propre aux résidences concernées, qui n’était dès lors pas opposable aux preneurs en cause pour apprécier la commercialité de la résidence, objet de la procédure.

L’arrêt de la Cour de Cassation est important tant au regard de ses conséquences financières pour les parties à l’instance, qu’au regard du principe qu’il dégage.

La question du sort du loyer, soit en cours de bail au visa de l’article L. 145-38 du Code de Commerce, soit lors du renouvellement du bail, fait l’objet d’un contentieux abondant depuis plus d’une dizaine d’années.

En effet, nombre d’investissements locatifs dans des résidences hôtelières ou des résidences de tourisme ont proposé aux bailleurs, copropriétaires investisseurs, la contractualisation d’un bail commercial doté d’un loyer surévalué par rapport à la valeur locative.

Et ce dans l’unique but, disons-le, d’appâter l’investisseur sans pour autant lui indiquer que le loyer contractuellement fixé est déconnecté de la valeur locative.

Aussi, dans des cas de plus en plus nombreux, l’exploitant d’une résidence de tourisme ou d’une résidence hôtelière, une fois les baux commerciaux signés avec les copropriétaires investisseurs, cherche par tous les moyens à diminuer le loyer contractuel en invoquant une baisse de valeur locative.

Le procédé est curieux et la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, tout comme la Cour de Cassation, ne s’y sont pas trompées.

Car l’article L. 145-38 du Code de Commerce, qui permet aux parties de fixer le loyer à hauteur de la valeur locative en cours de bail, impose la réunion de deux conditions cumulatives à savoir une variation de valeur locative de plus ou moins 10 %, exclusivement liée à l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Au cas présent, la Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel qui avait rejeté, en tant que modification des facteurs locaux de commercialité, la baisse des loyers contractuels de toutes les résidences concurrentes dans la station.

Il s’agit ici d’une décision inédite qui mérite d’être soulignée.

Mais il est regrettable que la Cour de Cassation, tout comme d’ailleurs la Cour d’Appel, n’ait pas statué sur un point de discussion majeur entre les parties, à savoir les termes de comparaison à prendre en compte pour apprécier l’évolution de la valeur locative.

En effet, l’expert judiciaire désigné dans cette affaire par le Juge des Loyers près le Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS avait, pour caractériser selon lui l’évolution de valeur locative de plus de 10 %, comparé la valeur locative à la date de la demande de révision de l’article L. 145-38 avec le loyer contractuel d’origine.

Or, comme le soulignaient les copropriétaires bailleurs, l’article L. 145-38 impose, si les mots ont un sens, de comparer la valeur locative à la date de demande de révision avec la valeur locative d’origine.

Ce qui pose ici une difficulté majeure puisque toutes les parties s’accordaient à dire que le loyer d’origine était déconnecté de la valeur locative.

Les copropriétaires investisseurs demandaient donc à la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE de statuer sur ce point, ce que la Cour n’a pas eu à faire puisqu’elle a rejeté en premier lieu l’existence d’évolution des facteurs locaux de commercialité tout comme l’a fait la Cour de Cassation.

C’est ce que semble avoir précisé la Cour d’Appel de PARIS dans un arrêt rendu en date du 26 mai 1999 (RJDA 10/99 n°1051).

Mais une position claire de la Cour de Cassation aurait été appréciable afin de dissiper définitivement tout doute sur ce point.

En définitive, la solution dégagée par l’arrêt de la Cour de Cassation est heureuse pour les copropriétaires investisseurs de résidences de tourisme, souvent floués dans le cadre de leur investissement, puisque si l’applicabilité des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de Commerce avait été ici retenue, cela leur aurait engendré une baisse de loyer supérieure à 50 % par rapport au loyer contractuel fixé.

Une telle baisse, en cours de bail, serait bien évidemment contraire au principe même de sécurité juridique des contrats, raison pour laquelle la Cour de Cassation redonne ici du sens au caractère exceptionnel de l’application de l’article L. 145-38 précité.

Il demeure néanmoins une difficulté identique en matière de renouvellement des baux de résidences de tourisme ou hôtelières : ces locaux étant monovalents, le loyer de renouvellement doit être automatiquement déplafonné et fixé au regard des usages, c'est-à-dire ici principalement par l’application de la méthode hôtelière.

Or, inéluctablement, l’application de la méthode hôtelière entraîne une baisse de loyer dès lors que celui-ci a été surévalué lors de la conclusion du bail.

L’emprunt souscrit par le copropriétaire investisseur est généralement étalé sur une durée bien supérieure à celle du bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence, ce qui dans nombre de cas le place en difficulté financière majeure lorsqu’il subit une telle baisse de loyer sur laquelle personne n’avait attiré son attention.

 

Quoiqu'il en soit, l'investisseur dans ce type de résidence se doit d'être particulièrement vigilant avant de s'engager, notamment s'agissant de l'adéquation du loyer contractuel, généralement fixé par le preneyr lui-même, avec la valeur locative.

Toute distorsion entre loyer et valeur locative d'origine étant source de conflit et d'incertitude.

Face au contentieux, nombreux, entre bailleurs et exploitants de résidence de tourisme, il est certain que la Cour de cassation aura à statuer à nouveau, dans un avenir proche, sur ces questions.

Le législateur, qui a déjà fait un pas en avant s'agissant récemment, devra également veiller à ces que les investisseurs, consommateurs au sens stric du terme, ne soient plus lésés.

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