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Bien rédiger son bail commercial: Les questions à impérativement se poser

Le 15 août 2016
Bien rédiger son bail commercial: Les questions à impérativement se poser


Faut-il un écrit et peut-on utiliser un modèle type trouvé sur internet?

Aucun texte n'impose un contrat écrit et le bail commercial peut être simplement verbal.
Il est toutefois vivement recommandé de signer un contrat écrit, rédigé et/ou relu par un professionnel agissant au soutien de vos intérêts, et non de ceux de votre cocontractant.
La mauvaise rédaction d'une clause, voire même une simple ambiguité involontaire peut avoir des conséquences, notamment financières, désastreuses.


Le bail commercial est-il forcément conclu pour une durée de 9 ans?

La durée de neuf années est une durée minimale. Il est donc tout à fait possible de prévoir une durée plus longue, ce qui peut-être d'ailleurs judicieux pour un bailleur qui souhaiterait s'assurer que le loyer de renouvellement sera déplafonné.


La fixation du loyer est-elle libre?

Oui. Mais attention à la rapprocher au maximum de la valeur locative pour éviter qu'une des deux parties ne remette en cause le montant du loyer en cours de bail.


Quelles sont les charges qui peuvent être répercutées au locataire?

La répartition des charges doit désormais faire l'objet d'un inventaire précis dans le bail.
Aucune charge non listée comme répercutable au preneur ne pourra l'être.
La rédaction du bail doit être particulièrement minutieuse à ce sujet.

Le décret  du 3 novembre 2014 interdit aux bailleurs de répercuter certaines charges aux preneurs. Il s'agit:  

  • des impôts dont le redevable légal est le bailleur, à l'exception de la taxe foncière et des impôts liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; la CET est visée par cette interdiction.
  • les honoraires de gestion du bail (loyers)
  • Si les locaux font partie d'un ensemble immobilier, tel qu'une copropriété, les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres preneurs.


Le loyer peut-il évoluer en cours de bail?

Oui, par l'effet de deux mécanismes: L'indexation contractuelle annuelle et/ou la révision triennale légale.

Sauf exception, la modification du loyer qui en découle est plafonnée . Autrement dit, elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ou tout autre indice légal choisi par les parties)


Le locataire est-il libre de sous-louer les lieux et de céder son fonds de commerce ou son droit au bail?

Ces points doivent être tranchés avant la signature et des clauses spécifiques doivent etre rédigées en ce sens.
La sous-location, totale ou partielle, peut parfaitement être interdite.
La cession du fonds du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce du locataire ne peut être interdite, mais peut être encadrée.


Que se passe t-il à la fin du bail?


Contrairement à une idée reçue, ainsi qu'aux autres baux, le bail commercial ne cesse pas automatiquement par l'arrivée de son terme. 

5 hypothèses peuvent dès lors se recontrer:

- le bailleur ne souhaite pas renouveler la bail: Il doit délivrer au preneur un congé sans offre de renouvelement et, sauf exception, devra lui verser une indemnité d'éviction.
- le bailleur souhaite renouveler le bail: Il doit délivrer au preneur un congé avec offre de renouvelement et le lnouveau loyer sera fixé soit par les parties soit par le Juge des Loyers commerciaux en cas de désaccord sur celui-ci.
- le preneur ne souhaite pas renouveler le bail: il délivre un congé au bailleur et celui-ci n'aura pas à lui verser d'indemnité d'éviction.
- le preneur souhaite renouveler le bail: il adresse au bailleur une demande de renouvellement et, le nouveau loyer sera fixé soit par les parties soit par le Juge des Loyers commerciaux en cas de désaccord sur celui-ci.
- ni le bailleur ni le preneur ne délivre de congé / demande de renouvelement: le bail se trouve alors en tacide prolongation: le preneur continue de régler le loyer mais le bail peut etre résilié par l'une ou l'autre des parties à tout moment sous réserve d'un préavis de six mois. Attention également, lorsque le bail se trouve en période de tacite prolongation et que sa durée totale dépasse 12 ans, le bailleur peut se prévaloir du déplafonnement du loyer de renouvellement.

 

 

 

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