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BAIL COMMERCIAL : LISSAGE DU DÉPLAFONNEMENT ET COMPÉTENCE DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Le 29 mai 2018
BAIL COMMERCIAL : LISSAGE DU DÉPLAFONNEMENT ET COMPÉTENCE DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Saisie pour avis, la Cour de cassation apporte un début d'éclairage en matière de fixation des modalités du lissage de déplafonnement du loyer de renouvellement d'un bail commercial, au sens des dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014.

La Cour de Cassation a rendu en date du 9 mars 2018, un avis dans lequel elle semble donner un premier éclairage s’agissant des modalités de calcul du lissage de déplafonnement du loyer de renouvellement d’un bail commercial.

Rappelons que les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de Commerce prévoient qu’en cas de déplafonnement du loyer de renouvellement, la variation de loyers en découlant ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La Cour a été saisie, pour avis, par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de DIEPPE.

La question posée était triple :

Ces dispositions donnent-elles uniquement compétence au Juge des Loyers Commerciaux pour fixer le montant du loyer déplafonné à la date de renouvellement du bail, les parties s’accordant ensuite librement pour définir les modalités d’application du taux d’augmentation d’une année sur l’autre ?
Ces dispositions donnent-elles uniquement compétence au Juge des Loyers Commerciaux pour fixer le montant du loyer déplafonné à la date de renouvellement du bail, les augmentations ultérieures s’effectuant automatiquement par palier de 10 % jusqu’à épuisement du loyer plafonné sans discussion possible entre les parties ?
Ces dispositions donnent-elles compétence au Juge des Loyers Commerciaux pour fixer le montant du loyer déplafonné non seulement à la date de renouvellement du bail mais également dans le cadre d’un échéancier pour chacune des 9 années suivant ce renouvellement en faisant application du taux annuel de progression de 10 % automatiquement ou de moins de 10 % le cas échéant ?

La Cour a répondu aux questions posées en rappelant en premier lieu que le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative en application des dispositions de l’article L. 145-33 du Code de Commerce.

Elle ajoute que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 précité (prévoyant le lissage du déplafonnement) n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

Assez logiquement, la Cour précise enfin que ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties et non au Juge des Loyers Commerciaux d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer.

Avant de préciser que cet étalement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer, la Haute Juridiction rappelle qu’il s’opère annuellement par l’application d’un taux qui doit être égal à 10 % du loyer sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux.

Si la Cour de Cassation a le mérite de répondre aux questions qui lui étaient posées par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de DIEPPE, un problème reste à notre sens entier : quel est le Juge compétent si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités, voire même sur le principe, du lissage du déplafonnement ?

La réponse à cette question peut néanmoins se déduire de la rédaction du présent avis de la Cour car lorsque celle-ci précise qu’il incombe aux parties, et non au Juge des Loyers Commerciaux, d’arrêter l’échéancier en application du principe du lissage du déplafonnement, elle ôte toute compétence à ce dernier et à ce sujet.

La Cour rappelle en effet que la compétence du Juge des Loyers Commerciaux est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Or, elle commence son avis en indiquant que le lissage de déplafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de Commerce n’affecte pas la fixation du loyer à la valeur locative mais uniquement les modalités de la hausse de loyer en résultant.

Toute contestation judiciaire s’agissant de l’application du lissage de déplafonnement doit donc à notre sens relever de la compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance et non de celle du Juge des Loyers Commerciaux.

Il en est de même s’agissant de la contestation du principe même du lissage de déplafonnement.

Cette question n’est pas théorique notamment pour les baux dont le congé ou la demande de renouvellement est intervenue antérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014 mais dont le loyer de renouvellement a été fixé, amiablement ou judiciairement, postérieurement à cette entrée en vigueur.

La doctrine majoritaire semble unanime pour considérer que le nouvel article L. 145-34 n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que le congé ou la demande de renouvellement est antérieure au 1er septembre 2014 même si ce loyer a été fixé judiciairement ou amiablement postérieurement à cette date.

La jurisprudence apparaît néanmoins, quant à elle, divisée car si la Cour d’Appel de PARIS (CA PARIS 2 décembre 2015, n°14/09224) et la Cour d’Appel de POITIERS (CA POITIERS, 23 février 2016, n°15/01293), a statué en ce sens, la Cour d’Appel d’AGEN semble affirmer l’inverse dans un arrêt rendu en date du 16 novembre 2016 (CA AGEN n°15/01619), dans lequel elle juge que « le bail en cours de renouvellement doit, cependant, être différencié du bail définitivement renouvelé ce qui implique que le bail renouvelé prenant effet avant la nouvelle loi est soumis s’il est conclu après le 31 août 2014, c'est-à-dire si le jugement et l’expiration du délai d’appel sont postérieurs à cette date ».

Dans cette espèce, le bail avait été renouvelé le 1er juillet 2013 mais du fait de la contestation s’agissant du montant de loyer de renouvellement, il n’avait pas été définitivement renouvelé avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi de sorte que la Cour d’Appel semble considérer que cette nouvelle loi lui était bien applicable.

La vigilance et la prudence s’imposent donc dans l’attente de probable décision de la Cour de Cassation à ce sujet.

Notons enfin, pour les praticiens, la confirmation par la Cour de Cassation de la régularité des clauses prévoyant dans les baux que les parties renoncent au lissage du déplafonnement prévu par les dispositions de l’article L. 145-34 précité.

 

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