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Bail commercial : Clause résolutoire et intéret exclusif du bailleur

Le 24 février 2019

Par un arrêt rendu en date du 6 septembre 2018, la Cour de cassation statue à nouveau sur les prérogatives des parties à un bail commercial lorsque l’une d’entre elles prend l’initiative de faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire.

 

Dans le cas de l’espèce, le bailleur avait pris l’initiative de délivrer un commandement visant la clause résolutoire à son locataire, lequel avait fait opposition au commandement en sollicitant notamment la nullité du contrat.

 

À titre reconventionnel, le bailleur sollicitait le paiement des loyers échus jusqu’à la première échéance triennale suivant la délivrance du commandement.

 

Réplique cinglante du locataire qui s’opposait à cette demande reconventionnelle en invoquant la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, alors même qu’il n’était pas à l’origine de la délivrance du commandement.

 

La Haute Juridiction rejette le pourvoi formé contre l’arrêt de la Cour d’Appel de DIJON rendu le 8 juin 2017 (lui-même rendu après cassation par un arrêt en date du 21 janvier 2014 pourvoi n°12-26.211), et confirme ainsi la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, par un attendu parfaitement clair :

 

« Attendu que la Cour d’Appel, qui a retenu, sans dénaturation, que la clause n’était pas stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur, a légalement justifié sa décision ».

 

La question n’est pas nouvelle et une lecture trop partielle de cette décision pourrait laisser penser qu’il s’agit ici d’un revirement de jurisprudence par rapport à l’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 27 avril 2017 (n°16-13.625).

 

Il n’en est rien car dans l’arrêt de 2017 le bail contenait une clause résolutoire spécifiquement stipulée au profit exclusif du bailleur, lequel avait manifesté l’intention de ne pas se prévaloir de ses effets.

 

Or au cas présent, la clause résolutoire en cause était rédigée comme suit :

 

« Il est expressément convenu qu’en cas de non exécution par le preneur de l’un quelconque de ces engagements ou en cas de non paiement à son échéance de l’un quelconque des termes de loyers convenus ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. »

 

Cette rédaction permet sans conteste à la partie qui n’est pas à l’origine de la délivrance du commandement de se prévaloir des effets de ce dernier à supposer, naturellement, que l’obligation visée dans le commandement n’ait pas été régularisé dans le délai l’égal d’un mois.

 

La rédaction des clauses résolutoires doit donc être particulièrement surveillée selon qu’il s’agisse des intérêts du bailleur ou du preneur, la Cour de cassation ayant ainsi démontré que la notion d’intérêt exclusif du bailleur est primordiale sur ce point.

 

L’ajout, ou non, de l’expression « si bon semble au bailleur », permettrait, sans conteste, de lever tout doute sur cette question.

 

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