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Baux commerciaux, avocat à Lyon

Avantages du bail commercial

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Fort d'une expérience reconnue en matière de baux commerciaux, notamment dans la grande distribution, le Cabinet AUBOYER-TREUILLE vous assiste et vous représente pour gérer la négociation, la rédaction, le suivi et le contentieux de votre bail commercial, de votre convention d'occupation précaire ou de votre bail professionnel.
Le statut des baux commerciaux est actuellement régi par le décret du 30 septembre 1953.

Il présente des avantages pour le locataire commerçant - preneur, en lui octroyant un droit au renouvellement du bail, appelé propriété commerciale.
Mais ce statut est aussi avantageux pour le propriétaire - bailleur, qui contracte pour neuf ans, le preneur ne pouvant, sauf motif particulier, lui donner congé qu'à la fin d'une période triennale, c'est-à-dire au bout de trois, six ou neuf ans.
On parle alors de « bail 3 6 9 ».

La rédaction d'un bail commercial obéit à des règles strictes, en perpétuelle évolution. Une clause mal rédigée, voire simplement ambiguë, traduit une insécurité juridique et peut conduire à des pertes financières inattendues.

Cette vigilance est d'autant plus importante que la loi PINEL, son décret d'application, mais également la loi MACRON ont considérablement modifié les règles applicables à tout bail commercial.

Rédaction et négociation du bail commercial

Le Cabinet se charge de la rédaction et de la négociation de l'intégralité des clauses du bail, de façon adaptée à vos besoins : Les principaux problèmes qui apparaissent une fois le bail signé concernent la destination du bail (activité exercée par le locataire), l'indexation du loyer,(dont la clause d'échelle mobile), la détermination du loyer renouvelé, son plafonnement ou son déplafonnement, la répartition des charges locatives, les travaux effectués dans les lieux (concernés ou non par l'article 606 du Code civil) l'encadrement des recours réciproques entre les parties, les clauses relatives à l'assurance des locaux, celles concernant les garanties apportées au propriétaire (cautionnement simple, cautionnement bancaire, garantie à première demande, lettre de confort, afin de limiter au maximum les impayés de loyer), l'éventuelle autorisation de céder le droit au bail ou encore de sous-louer le bail (la sous-location, si elle autorisée, est généralement très encadrée).

Lorsque le bail est conclu pour une activité déterminée, ou en cas de cession du droit au bail, voire de cession de fonds de commerce, il est possible de solliciter sa déspécialisation, qui permettra au preneur d'exercer une activité différente de celle prévue par le bail initial. Selon la modification d'activité envisagée, la déspécialisation peut être totale ou partielle.
Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à l'expiration de la durée stipulée dans le contrat. Il faut impérativement que l'une des parties délivre à l'autre un congé.

Le Cabinet se charge de rédiger et de faire délivrer les différents congés, en respectant scrupuleusement les délais impartis, ainsi que les demandes de renouvellement du bail : tout congé ou toute demande de renouvellement doit respecter, à peine de nullité, un formalisme que seul un avocat peut appréhender utilement.

Renouvellement de bail commercial et indemnité d'éviction

Lorsque la fin du bail approche, il est essentiel de se faire assister avant toute décision, et avant de faire délivrer un congé, avec ou sans offre de renouvellement.

Bien souvent, la détermination de la valeur locative du bien et de l'existence d'un ou plusieurs motifs de déplafonnement doit intervenir en amont, au besoin avec l'aide d'un expert.

Nous vous conseillons et assistons dans cette démarche.

Nous nous occupons également de faire fixer le montant du loyer renouvelé (au besoin devant le juge des loyers et/ou la commission de conciliation) l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non renouvellement du bail par le bailleur, et la valeur locative des biens. A défaut d'accord sur le principe et le montant de cette indemnité d'éviction et/ou sur cette valeur locative, elle peut, sous certaines conditions, être obtenue par voie judiciaire, au besoin par la voie d'une expertise.

La cession de droit au bail est un acte majeur nécessitant une expérience et un professionnalisme sans faille, tant sur point de la négociation du compromis et de l'acte de cession qu'au niveau des formalités inhérentes à la cession.
Parallèlement, le bail commercial ou le bail professionnel est souvent source de contentieux.
Le recours à un avocat vous permettra de résoudre efficacement votre litige.

Impayés de loyer

Le cabinet de Lyon, expert du bail commercial traite notamment, aussi bien en demande qu'en défense, les impayés de loyers (devoir faire face à un impayé de loyer étant de plus en plus fréquent), la mise en ouvre de la clause résolutoire, le non-respect de la destination du bail, la contestation et la fixation judiciaire du loyer renouvelé, le sort du bail en cas de sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire du locataire, la ou les fautes du bailleur ou du preneur (congé pour faute), ou encore la nullité du congé.

Lorsque l'affaire relève de la compétence du Juge des Loyers près le Tribunal de Grande Instance de Lyon, nous proposons de saisir la commission de conciliation des baux commerciaux préalablement à la saisine du Juge. Cela permet souvent de trouver un accord amiable évitant à chacune des parties les désagréments d'une procédure judiciaire.

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